房地产市场：一房难求，二房喊价！

南戏新编：房市风云

角色*：

新房市场：小鲜肉，颜值高，却鲜有人问津。

二手房市场：老戏骨，演技派，抢眼却降价促销。

标题：市场现状大揭秘——新故交替之间，谁在黯然失色？

情节解析

一、新房市场：小鲜肉的无奈与尴尬*

颜值担当：新房市场的小鲜肉们，外表光鲜靓丽，地段优越，配套设施齐全。

鲜有人问津：然而，现实的残酷让人咋舌，小鲜肉们高挂“限售”牌，让人望而生畏。

二、二手房市场：老戏骨的妥协与策略*

抢眼好吃：二手房市场的老戏骨们，前主人精心呵护，品质过硬，让人眼前一亮。

降价促销：然而，受到市场影响，老戏骨们不得不“吐血”降价，以期赢得买家芳心。

核心观点

症结一：新房市场“量不足”，成了小鲜肉们的泪点。

症结二：二手房市场“价松动”，老戏骨们也在暗自筹谋。

在这个 房市风云变幻 的时代，是选择二手房市场的稳扎稳打，还是新房市场的新鲜血液，你又是如何看待的呢？

剧透江湖：房地产市场的“侦察兵”

前言*：房地产市场犹如江湖，变幻莫测。二手房成了新房的“侦察兵”，带我们一起探秘市场的脉动。

一、二手房：新房的“侦察兵”

市场缩水，二手房“上位”*：

2021年，新建住宅+二手住宅总成交面积高达19.3亿平方米，风光无限。然而，到2022年，这数字骤降至15亿平方米，2023年和2024年更是稳定在15亿平方米左右。这可不是新建住宅“退位”，而是二手房“上位”，加速替代了新房。

新房销量压力：来自“好房子”和“核心区域”*：

“新好房”层出不穷，让人眼花缭乱，可随之而来的观望情绪也让新房销量压力山大。此外，核心区域优质供给不足，延迟购买倾向也加剧了这一状况。

二手房市场：供需失衡，价格回落*：

相比新房，二手房市场供需失衡更加明显。新增挂牌量带来的抛售压力让二手房价格持续回落。但“去库存”阶段已来临，二手房市场有望止跌回稳。

二、止跌回稳的信号？

二手房成交占比提升，新房“量”有望企稳*：

预计明年上半年18个样本城市的二手房成交占比有望接近或超过日本（60%-63%）的稳态区间下沿。这意味着新房的“量”有望企稳。

租金回报率接近合理水平，二手房“价”有望企稳*：

房价更合理的“锚”是租金回报率接近2.6%的公积金贷款利率。现在，全国百城租金回报率与合理水平还有一定距离，预计明年二季度左右可初步达到合理区间。

房价收入比回归合理区间，泡沫被消化*：

Numbeo对我国房价收入比的测算存在高估。经过调整，一线城市房价收入比也没有超过15，整体已回归相对合理区间。

三、房地产市场企稳的节奏

不同城市、不同类型的房产企稳节奏存在差异*：

从企稳顺序看，预计新房“量”的企稳将早于二手房“价”的企稳。具体来说，新好房>老破小>改善房>老现房。

一线城市核心区域房产有望跑赢通胀*：

考虑到我国城镇化进程尚未结束，以及未来人口向高能级城市聚集的态势，一线城市核心区域的房子未来仍有望跑赢通胀，具备投资价值。

四、风险提示

宏观经济改善程度、地产企稳节奏、新房供给瓶颈等因素都将影响房地产市场的止跌回稳*。

结语*：

房地产市场宛如江湖，二手房成为了新房的“侦察兵”。在市场的起伏变化中，二手房成交占比、租金回报率、房价收入比等信号预示着止跌回稳的曙光。虽然过程曲折，但相信房地产市场终将迎来曙光。